Etiket: kat mülkiyeti

Kat Mülkiyeti

Kat Mülkiyeti Nedir :

Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara kat maliki denir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan , mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları
üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir

Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sorumlulukları…

Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sorumlulukları..

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.


Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;

  • Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamak,

  • Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,

  • Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek,

  • Ortak yerlere çamaşır asmak,

  • Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,

  • Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi

gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.


Kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnemesinden kasıt da, herkesin ortak kullanımında olan ortak yerlerde diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz edilmesi yönündeki hareketlerdir.

Kat malikleri yönetim planına uymak zorundadır. Ancak, yönetim planındaki hükmü kendince doğru ve yerinde görmeyen kat maliki bu konudaki maddenin değiştirilmesi için dava açabilir.

Kat Mülkiyeti Yönetimi

Kat Mülkiyeti Yönetimi

Kat mülkiyeti, Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara kat maliki denir.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir

Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Ahşapbinalar üzerinde tamamen veya kısmen de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca anayapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz.

Apartman/Site/İş merkezlerinin ortak kullanım alanları, kat malikleri genel kurulu’nda sayı ve arsapayı çoğunluğu ile seçilen ve yönetici olarak çalışanlar tarafından yönetilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili tüm kanun, tüzük ve yönetmeliklerin yöneticiye tanımış olduğu görev ve sorumluluklar aşağıdaki gibidir.

• İşletme projesinin hazırlanması

• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması, kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması

• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi

• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması

• Zamanında ödenmeyen alacakların gerekirse uzman hukukçular aracılığı ile icra yolu ile tahsilinin sağlanması

• Kapıcı, kaloriferci, gece bekçisi ve (veya) bahçıvanın SGK işe giriş bildirgeleri, aylık SGK bildirgelerinin yapılması

• Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanlarında meydana gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması

• Yukarda sayılan apartman/site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında Bölge SGK Müdürlüklerine verilecek resmi evrakların tanzim edilmesi

• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması, alınan kararların Kat Malikleri Kanunu’na uygun olmasına dikkat edilmesi

• Elektrik-su tesisatı, asansör problemleri, dış ve iç cephe bakım ve onarım hizmetleri, temizlik gereksinimleri konularında güvenilir çözümler üretilmesi

• Binanın risk durumunun saptanması için sigorta şirketleriyle irtibat sağlanması, yangın tüpü, yangın hortumu, yangın merdiveni bakım ve denetimlerinin yapılması

• Kapıcının, hizmet personelinin yıllık izin formlarının hazırlanması ve kıdem tazminatı fonu ayrılması

• Defterlerin yıllık noter defter tasdikinin yapılması

• Aidat ve avans ödemelerinin apartman/site adına açılacak olan banka hesabına yatırılması ve elden para toplanmaması.

Daire Alırken Nelere Dikkat Etmeli ?

1-) Bir gayrımenkul satın alınırken, öncelikle tapunun niteliği sorgulanmalı yani tapu kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı, Toprak tapulu mu, kooperatif devirli mi? Araştırılmalıdır.

2-) Gayrımenkulün üzerinde herhangi bir şerhin olup olmadığını tapudan sormak ve eğer bir şerh varsa (Haciz veya ipotek gibi) satıştan önce kaldırılmasını sağlamak gerekir.

3-) Gayrımenkulün  bağlı bulunduğu Belediye İmar Müdürlüğüne müracaat edilerek, dairenin veya bulunduğu  gayrımenkulün  üzerinde belediye tarafından konmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, bir şerh var ise kaldırılabilir mi kaldırılamaz mı onun sorulması öğrenilmesi gerekir. Ayrıca binanın mimari projesinde gösterilen bağımsız bölüm numarası ile tapuda ve binada daire numaraları birbirini tutuyor mu? Bu çok önemli bir konu, zira düzeltilmesi sizleri oldukça uğraştıracaktır.

4-) Bina yönetimi ile görüşülüp, satın alınacak dairenin geçmişine dair bina yönetimine borcunun bulunup bulunmadığını, çalıştırılan apartman kapıcısı için ayrılmış kıdem tazminatı fonu mevcut mu, çalışan kapıcının iş sözleşmesi süresinde hak ettiği giyindirilmiş kıdem tazminat payının satıcıdan tahsil edilmesi gerektiği,  varsa su, doğal gaz, elektrik borçlarının ödettirilip daire borçsuz ve temiz olarak satın alınılmalıdır.

Yine bina yönetiminin apartman görevlisine kıdem tazminatı veya geçmiş fazla mesai borçlarının olup olmadığı, çalıştırılan görevlinin geçmişte yaptığı izin kayıtlarının olup olmadığı gibi ispatı mümkün olmayan işlemlerden zarar görmemeniz için satıcıyla net görüşmeniz gerekmektedir.  Zira daha sonra büyük cezalar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

5-) Tapu dairesinde yapılacak satışın, ilgili belediyenin asgari beyan değerinin altında olmamasına dikkat ediniz. Zira Maliye düşük beyan edilen satış tutarını tespit ederse çok yüksek cezalar ödemek zorunda kalırsınız.

6-) Tapu işlemleri bittiğinde 3 ay içinde bağlı bulunulan belediye hesap işlerine hem alıcı hem de satıcı tapu ile giderek beyanda bulunulması gerekmektedir.