Ay: Aralık 2020

TOPLU YAPILARIN YÖNETİMİ

TOPLU YAPILARDA YÖNETİM UYGULAMALARI

Ülkemizde; yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyerleri ve konut ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı günden bugüne oluşan karmaşık sorunlara uygun çözümler bulunulması gerekmektedir.

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılarından her birinin yönetim faaliyetleri, o blokta bulunan bağımsız kat maliklerinden oluşan, “blok kat malikleri kurulunca” üstlenilecek olup, bu yönetim faaliyetleri; blok sorunları ile yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin faaliyetlerle sınırlıdır.

Diğer taraftan bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi de kanunda düzenlenmiştir.

69. madde hükmüne göre; bu durumda yönetim yetkisi; o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kuruluna” aittir.

Yönetim planında, yönetim yetkisinin “ada temsilciler kurulu”na devrinin kararlaştırılması mümkün olup, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların ise bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerinden oluşacaktır.

Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Ayrıca, yönetim planından farklı düzenlemelere de yer verilebilir.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulunca” yönetilir. Yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşulu ile bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim plânında, yönetim yetkisi, “toplu yapı temsilciler kuruluna” verilebilir, yönetim plânında aksi bir düzenlemeye yer verilmedikçe; “toplu yapı temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim planında ayrıca; “toplu yapı temsilciler kurulu” üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği konularına yer verilir, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Kat mülkiyeti kanunu; “bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde tanımladığı toplu yapılar bakımından; Madde 69 kapsamında yönetim yetkisini, iki duruma da uygun olarak düzenlemektedir. Bunlardan ilki; bir adada birden fazla parsele ait yapılaşma oluşması durumu, diğeri ise ada kriterine bağlı olmaksızın kanun kapsamında toplu yapılaşma durumudur. Her iki durumda da, toplu yapılaşmalarda, “üst yönetim” olarak adlandırılabilecek bir yönetsel organa işaret edilmektedir. Bu yönetim ise; toplu yapıya dahil bulunan gerek blok halindeki gerekse blok halinde olmayan yapılaşmalar bakımından, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinden oluşması esasına bağlanmıştır. Ayrıca kanun metni ile; blok halinde veya blok halinde olmayan yapıların yönetim veya temsilcilerinden, “üst yönetimin” oluşturulabileceği de ayrı bir hüküm olarak düzenlenmiştir.

Sonuç olarak, ülkemiz gerçekleri bakımından bir zorunluluk olarak ortaya çıkan toplu yapılaşmalar nedeni ile yasal düzenlemeler söz konusu olsa da, hukuksal ihtilaflarda yaşanan farklılıkların zaman zaman yasal düzlemde karşılığı olmasa dahi, hukukun genel ilkelerinin referansı ile çözüme kavuşturulması gerekmekle birlikte, toplu yapı yönetimlerinin, yasal koşullara uygun hale getirilmesine de bireylerin de çaba harcamaları gerekmektedir.

ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETİMİ

ANAGAYRİMENKUL YÖNETİMİ

 Anagayrimenkul, kat mâlikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Anagayrimenkul K.M.K.’na göre oluşturulacak yönetim organları tarafından yönetilir. Bu organlar;

1. Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul,

2. Yönetici veya yönetim kurulu,

3. Denetçi veya denetim kurulu.

Kat mâlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkulün “en büyük yönetim organı”dır. Kat mâlikleri kurulu, aynı anagayrimenkulde bulunan bütün kat mâliklerinden oluşur. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa; bunları, kat malikleri kurulunda içlerinden vekalet verecekleri birisi veya mahkemece seçilecek mümessil veya kayyum temsil eder (KMK.md:31/3). Kat mâlikleri kurulu, temsil yetkisini, kendilerinin dışındaki bir kimseye de verebilirler. Kat mâliklerinden biri ehliyetsiz ise, o’nu kanuni mümessili temsil eder. (KMK.md:31/3)

Anagayrimenkuldeki arsa payı ne olursa olsun, bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğü’ne tescil edilmiş olan depo, dükkan, oda gibi her bölümün maliki de, kat mâlikleri kurulu’nun üyesidir.

Anagayrimenkul; kat mâlikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. (KMK.md:32/1) Kat mâlikleri kurulunun kararları, kanunların emredici hükümlerine aykırı olamaz. Aksi halde, kararlar hükümsüz olur.

Kat Mâlikleri Kurulu’nun Görev ve Yetkileri:

Kat mâlikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır;

• Yönetim plânı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,

• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,

• Anagayrimenkulü sigorta ettirmek,

• Anagayrimenkulde yenilik ve ilâveler yapılmasına karar vermek,

• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,

• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.

• Yönetici veya yönetim kurulu tâyin etmek, gerektiğinde görevden almak,

• İşletme projesi hakkında karar vermek,

• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,

• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrâsı hakkında karar vermek,

• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu tâyin etmek,

• Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat mâlikleri arasında yahut bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİ

KAT MÜLKİYETİ YÖNETİMİ

Kat mülkiyeti, Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlara kat maliki denir.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, büro, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir

Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anataşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Ahşapbinalar üzerinde tamamen veya kısmen de olsa kat mülkiyeti kurulamaz. Ayrıca anayapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde de kat mülkiyeti kurulamaz.

Apartman/Site/İş merkezlerinin ortak kullanım alanları, kat malikleri genel kurulu’nda sayı ve arsapayı çoğunluğu ile seçilen ve yönetici olarak çalışanlar tarafından yönetilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili tüm kanun, tüzük ve yönetmeliklerin yöneticiye tanımış olduğu görev ve sorumluluklar aşağıdaki gibidir.

• İşletme projesinin hazırlanması

• Apartmanın/sitenin masraflarının dairelere nasıl paylaştırılacağının planlanması, kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibinin yapılması

• Dairelerin yaptıkları ödemeler banka kayıtları esas alınarak, deftere işlenmesi

• Aylık gelir, gider ve borçlu listeleri her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması

• Zamanında ödenmeyen alacakların gerekirse uzman hukukçular aracılığı ile icra yolu ile tahsilinin sağlanması

• Kapıcı, kaloriferci, gece bekçisi ve (veya) bahçıvanın SGK işe giriş bildirgeleri, aylık SGK bildirgelerinin yapılması

• Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanlarında meydana gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması

• Yukarda sayılan apartman/site hizmet görevlilerinin işe giriş ve çıkışlarında Bölge SGK Müdürlüklerine verilecek resmi evrakların tanzim edilmesi

• Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların usulüne uygun yapılması, alınan kararların Kat Malikleri Kanunu’na uygun olmasına dikkat edilmesi

• Elektrik-su tesisatı, asansör problemleri, dış ve iç cephe bakım ve onarım hizmetleri, temizlik gereksinimleri konularında güvenilir çözümler üretilmesi

• Binanın risk durumunun saptanması için sigorta şirketleriyle irtibat sağlanması, yangın tüpü, yangın hortumu, yangın merdiveni bakım ve denetimlerinin yapılması

• Kapıcının, hizmet personelinin yıllık izin formlarının hazırlanması ve kıdem tazminatı fonu ayrılması

• Defterlerin yıllık noter defter tasdikinin yapılması

• Aidat ve avans ödemelerinin apartman/site adına açılacak olan banka hesabına yatırılması ve elden para toplanmaması

KAT İRTİFAKI KURULMASI VE YÖNETİMİ

KAT İRTİFAKI KURULMASI VE YÖNETİMİ

Kat irtifakı, KMK. Md:14’e göre; aşağıda belirtilen belgelerin tapu idaresine verilmesiyle kurulur.

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve Tapu Sicili’ne tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait yazılı ve sözlü “istem” ile birlikte KMK 12. Maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen “mimari proje” ile (b) bendindeki “yönetim planı”nı Tapu İdaresi’ne vermeleri şarttır.

Mimari projenin yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca “yönetim planı” onaylanmış olması gerekir. “Yönetim planı”nın bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre KMK. 28. Maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış olması gerekir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının tesciline ait Resmi Senet’e ve 12. Maddede yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “Yapı Kullanma İzin Belgesi”nin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır.

Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.

KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN BORÇLARI

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler (KMK. md: 26/1).

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşısında öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verilir (KMK. md:26/2).

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür KMK. md:26/3).

KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ

Yazılı beyanla: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın;

  1. Tamamiyle yok olması
  2. Üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi
  3. Kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

Ayrıca, kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre;

  1. Beş yıllık sürenin geçmesiyle
  2. Kat mülkiyetine çevrilmesi

Beş yıllık sürenin geçmesiyle: Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.

Kat mülkiyetine çevrilmesiyle: Kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmekle sona erer. Kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir. Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanlar üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

APARTMAN, BİNA, SİTE VE TOPLU YAPI YÖNETİMİ

APARTMAN, BİNA, SİTE VE TOPLU YAPI YÖNETİ

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan, toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların yönetim tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir.

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur.

Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.

Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sorumlulukları…

Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sorumlulukları..

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız etmekten kasıt;

  • Huzuru bozacak şekilde gürültü yapmak ve bu kapsamda oturma odalarında 60, mutfak ve banyoda 70 desibel olan gürültü sınırını aşmamak,
  • Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,
  • Ortak yerlere veya bir başka kat malikinin damına, terasına, balkonuna çöp, atık su atmak, halı kilim paspas benzerlerini silkelemek,
  • Ortak yerlere çamaşır asmak,
  • Yönetim planında açıkça yasaklanmasına rağmen hayvan beslemek,
  • Yönetim planında hüküm olmasa da rahatsızlık veren hayvan beslemesi

gibi başkalarının huzurunu bozacak şekildeki hareketlerdir.

Kat maliklerinin birbirlerinin haklarını çiğnemesinden kasıt da, herkesin ortak kullanımında olan ortak yerlerde diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz edilmesi yönündeki hareketlerdir.

Kat malikleri yönetim planına uymak zorundadır. Ancak, yönetim planındaki hükmü kendince doğru ve yerinde görmeyen kat maliki bu konudaki maddenin değiştirilmesi için dava açabilir.