Yazar: baybina

Firmamız; Profesyonel apartman ve toplu yapı yönetim hizmetleri veren bir kuruluş olup, Site ve apartman yöneticiliğini, yasal ve hukuki sorumluluklarıyla beraber şeffaf ve güvenilir olarak gerçekleştirmektedir.

Bireysel gayrimenkul danışmanlığı;

Gayrimenkul sahibi birey veya firmalara, bina yönetimi konularında süreli ya da proje bazında danışmanlık hizmeti veriyoruz. Müşterilerimizin talebi üzerine, kira bedel tespiti, mekanik ve elektrik tesisat projeleri, iç mekan ve dış cephe tadilat uygulamaları yapıyoruz. Mülk sahiplerine arsa ve binalarının mevcut halleriyle kiralanması veya satışı haricinde de farklı değerlendirme alternatifleri yaratıp sunuyoruz. Kiralama kararı verilen taşınmazlar için süreci başlatıyor, görüşmeleri yapıyor ve sonlandırıyoruz. Rekabetin son derece çetin olduğu piyasamızda müşterilerimizle ilişkilerimizi hiçbir zaman bitirmiyoruz. Sunduğumuz sınırsız ve şeffaf hizmetimiz ile ayrıcalığımızı gösterme imkanı bulduğumuz müşterilerimizle ilişkilerimizi güçlü bir dostluk ilişkisine çevirip, görevimizi yapmanın mutluluğunu yaşıyoruz. 

Bireysel Gayrimenkul yöneticiliği;

Toplu konut alanları, siteler, apartmanlar, müstakil konutlar, ortak kullanım alanları ile toplu, kompleks ve müstakil is ve ticaret yerleri gibi her tür yasam ve çalısma alanlarında yönetim hizmetleri vermek, bu tür faaliyetlerle ilgili her türlü proje, müsavirlik, organizasyon hizmetlerini vermek. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat veya yerine ikame edilebilecek mevzuatla getirilen mükellefiyetleri profesyonelce yapmak, tahmini isletme ve yatırım proje ve bütçelerini yapmak ve yürütmek, sakinlerinin ortak gider aidat avans payı ödemelerini, borç ve alacaklarını izleyen sistemi oluşturmak, hesap planına bağlı kanuni kayıtları tutmak.

Çevre Düzenleme, Bakım, Onarım, Temizlik Hizmetleri...

Toplu konut alanları, siteler, apartmanlar, müstakil konutlar, ortak kullanım alanları ile toplu, kompleks ve müstakil iş ve ticaret yerleri gibi her tür yasam ve çalışma alanlarının çevre düzenlemelerini yapmak; Bu alanların su, elektrik, atık su, arıtma, yaya ve otoyolları, gibi teknik altyapıları ile yeşil alan, park, bahçe, oyun alanları, otopark, spor tesisleri ve benzeri ortak yapılarının bakım, onarım, temizlik hizmetlerini vermek.

İşletmecilik Hizmetleri;

Toplu konut alanları, siteler, apartmanlar, müstakil konutlar ortak kullanım alanları ile toplu, kompleks ve müstakil iş ve ticaret yerleri gibi mahallerin geçici ve kesin kabullerini yapmak. Makine, tesis, teknik tesisat ve şebekeleri çalışır vaziyette teslim almak ve hizmete hazır halde bulundurmak, işletilmelerini sağlamak, personel eğitimini vermek, ortak kullanım alanlarında bulunan alışveriş merkezi, market, park, otopark, okul, sagğık ve spor tesisi, benzinlik ve diğer tesislerin amaçlarına uygun olarak işletilmelerini sağlamak ve bu hususta gerekli önlemleri almak.

Sosyal Hizmetler;

Toplu konut alanları, siteler, apartmanlar, müstakil konutlar ile toplu, kompleks ve müstakil iş ve ticaret yerleri gibi mahallerde yasayan ve çalışan insanların eğitim, sağlık, gıda ve tüketim malları, ulaşım ve taşıma, haberleşme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve sportif gereksinimlerini karşılayacak işletme birimlerini organize etmek. Belediye ve diğer kamu ve özel kuruluşlarca verilecek hizmetleri temin etmek.

Etüt, Müşavirlik Hizmetleri; Projelendirme ve Uygulama Hizmetleri;

İşletme ve yönetimini üstlendiğimiz meskun veya meskun olmayan alanlar ile toplu konut alanları, siteler, apartmanlar, müstakil konutlar, ortak kullanım alanları ile toplu kompleks ve müstakil iş ve ticaret yerleri gibi mahallerde her tür inşaat (komple, ilave, tadilat), tesisat, alt yapı ve çevre düzenlemesi ile ilgili etüt, projelendirme, müşavirlik hizmeti vermek, bu projeleri uygulamak veya uygulatmak. Bunlar ile ilgili her türlü taahhüdü vermek.

İnşaat Hizmetleri;

Her türlü inşaat taahhüt isleri; konut, iş yeri, ticarethane inşaatlarını yapmak, satmak, kendi hesabına arazi ve arsalar almak bunlar üzerinde veya başkalarına ait arsa ve araziler üzerinde kat karşılıgı binalar yapmak.

Yurt içinde ve yurt dışında her türlü resmi ve özel sektöre ait inşat taahhüt ve montaj isleri yapmak ve müstakil konut, is hanları, fabrikalar, yollar, baraj ve göletler, park ve bahçe düzenlemeleri ve turistik tesisler, tatil köyleri inşa etmek ve kiraya vermek.

Türkiye sınırları içinde veya yabancı ülkelerde, resmi ve .özel kurum ve kuruluşları tarafından kapalı zarf, açık arttırma, eksiltme, teklif alma ve pazarlık usulü ile, ihaleye çıkarılacak her türlü küçük ve büyük yapıların her türlü inşaat islerini anahtar teslimi taahhüt etmek.

Türkiye Cumhuriyeti devleti bakanlıklarının ve bakanlığa bağlı resmi kuruluşların, kamu iktisadi teşebbüsleri, iktisadi devlet teşekkülleri, kamu iktisadi kuruluşları, kamu bütçeli daireler, mahalli idareler, belediyeler, yapı kooperatifleri, özel sektör kuruluşları tarafından yurt içinde ve yurt dışında ihaleye çıkarılan inşaat, elektrik, tesisat, yol, su, kanalizasyon, doğal gaz, altyapı, üst yapı, dekorasyon, restorasyon islerinin yeniden veya onarımı ihalelerine katılmak, teklif vermek, ihale şirkette kalırsa ihale sözleşmesi gereği işi yapmak ve teslim etmek.

Prefabrike inşaat ve meskenler yapmak, yaptırmak ve bunları satmak, kiraya vermek.

Her türlü havuz inşaatı ve arıtma işlemleri yapmak.

Her türlü dekorasyon işleri, tamirat ve boya isleri yapmak.

Her türlü mimarlık hizmetleri vermek, şehir ve imar planları hazırlamak, uygulamalarını yapmak.

Her türlü mühendislik hizmetleri vermek, proje ve uygulamalarını yapmak,

Dekorasyonla ilgili spor salonlarının saha çizimi, boya, parke ve cam cila, duvar kağıdı, halıfleks, asma tavan, kartonpiyer, fayans, kale bodur su ve elektrik tesisatı, çatı tadilat isleri yapmak.

Her türlü bina, büro, tesis ve yapılar ile peyzaj mimarisi ve çevre düzenlemesi alanında mimarlık, mühendislik, teknik müşavirlik hizmetleri olarak plan, proje, teknik hesaplar danışmanlık, etüt, araştırma, tasarım, fizibiliteler yapmak, bununla ilgili hizmet grupları oluşturmak ve isletmek.

Durum (halihazır), kadastro, yeraltı maden ocakları, deniz dibi, Tünel ve baraj, yol, su, kanalizasyon boru hattı gibi şerit haritalarının yapımı. Parselasyon planlarının yapımı.

Konusuyla ilgili her türlü dengeleme, hesaplama, yazım ve çizim islerinin yapımı.

Yönetici Danışmanlığı

Bu seçenekte; “Yetki” ana gayrimenkulün (apartman, site v.b.) maliklerinin kendi seçtikleri, “Yönetici” ya da “Yönetim Kuruluna” aittir. Bu süreçte, şirketimiz profesyonel apartman yöneticisi olarak, ana yapının “Yöneticisine” veya “Yönetim Kuruluna” asistanlık etmektedir. Yani profesyonel apartman yöneticiliği yapan firmamız; Yöneticinin teslim ettiği bilgi ve belgelerin, veri girişini yapmak, aidat tahakkuklarını ve tahsilatlarını tanzim ederek takip etmek ve yapılması gereken işler konusunda Bina Yöneticisini  vaktinde uyarmaktır.

Görev tarifimizi aşağıdaki gibi sıralayabiliriz;

1- Apartman veya site yöneticisinden almış olduğumuz gelir ve gider bilgilerini işletme defterine düzenli olarak işlemek.

2- Apartman işletme projesinin öngördüğü aidat tahakkuklarını, Bina Yöneticisinin verdiği aylık gider belgeleriyle birleştirerek, her dairenin ödeyeceği belirtilmiş aylık tahakkuk makbuzlarını düzenleyerek Yöneticiye teslim etmek.

3- Her bir daire için kat maliklerinin veya kiracıların borç alacak durumlarını takip etmek.

4- Aylık gelir, gider ve borç listelerini düzenli olarak her ay tanzim ederek yöneticiye teslim etmek.

5- Apartman kapıcısının veya görevli olarak çalıştırılan her personelin, SGK’ya verilmesi gereken tüm bildirgelerini (İşe giriş bildirgeleri, Aylık prim beyannameleri, İşten çıkış bildirgeleri vb.) hazırlamak ve internet üzerinden verilmesi gereken beyannameleri (Yöneticinin yazılı yönlendirmesi ile) vermek.

6- Apartman sakinleri için tanımlanacak kullanıcı ad ve şifreleri yöneticiye teslim etmek veya yöneticinin talimatı gereği, ilgilisi olan tüm malik ve sakinlere dağıtmak.

7- Apartman aidat ödemelerini, gelir, gider ve borç, alacak ilişkilerini,  internet tabanlı programla takip etmemiz nedeni ile, apartman sakinlerinin bilgilerini her ay en az 1 (Bir) kez güncellenmesini sağlamak.

8- Anlaşmalı hukukçularımızdan destek alarak, ödemesini geciktiren malik ve kiracılar ile Yönetici kötü olmadan tahsilatı sağlamak.

9- Yöneticinin talep etmesi halinde, çalışan kapıcı ve görevlilerin, çalışma saatlerini ayarlamak, çalışma, temizlik, bakım ve onarım işlemlerini yapanları kontrol etmek.

10- Yine yöneticinin talebi üzerine, genel temizlik ve bakım hizmetlerini ve ihtiyaç duyulursa teknik servis hizmetlerini sağlamak.

Bay Bina ve Toplu Yapı Yönetim Hizmetleri A.Ş. profesyonel site ve apartman yönetimi



Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti

Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti

Bu seçenekte; Şirketimiz   kat maliklerinin aldığı kararla dışarıdan “Yönetici” olarak atanır. (Yönetici; Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-34 e göre kat maliklerinin, hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğunun aldığı kararla seçilir.) Ana Gayrimenkulde yapılması kanunen zorunlu olan işlerle, kat maliklerinin istekleri doğrultusunda yaşam kalitesini artırabilecek her türlü işlemlerin, yapılabilme yetki ve sorumluluğu, ilgili kanun, tüzük ve yönetmelikler dahilinde, imzalanan yöneticilik sözleşmesiyle şirketimize, bina ve toplu yapı yöneticiliği yetkisi verilerek, dışarıdan şirket adına bir yetkilimiz yönetici olarak atanır.

Yönetici olarak görevlerimiz, yönetim planında belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi uyarınca, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, Şirketimiz; aşağıdaki görev ve sorumlulukları sözleşme süresince eksiksiz olarak yerine getirecektir.

1- Kat Malikleri Genel Kurulunda yapılan sözleşmenin imzalanmasını takiben on beş gün içinde usulüne uygun şekilde bir İşletme Projesi hazırlanarak (Kat Mülkiyeti Kanunu- Madde 37) kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu projede özellikle:

  • Ana Gayrimenkulün bir yıllık tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
  • Tüm giderlerden her kat malikinin payı için ödeyeceği tahmini miktarı,
  • Tüm tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.(Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-20)

Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. (KMK. Md.37)

2- Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir; Kapıcı, görevli ve gereken diğer personelle iş sözleşmelerini yeniler veya yapar, bu personellerin Konut Kapıcıları Yönetmeliği, Sosyal Güvenlik Kanunu ve İş Kanunu hükümleri uyarınca gerekli prim, beyanname ve bildirge işlemlerini (sigorta, emeklilik, tazminat vb.) süresi içinde yapar, söz konusu personelleri denetleyerek görevlerini en iyi şekilde yapmaları sağlar. Bunun yanı sıra personelin hizmet kalitesinin yükseltilmesi adına profesyonel apartman yönetim eğitimi desteği verir.

3- Şirketimiz profesyonel apartman yöneticisi olarak Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını sağlar. Bakım onarım ve temizliği, asansör, sıcak ve soğuksu ,hidrofor, boyler, kalorifer, yangın tüpleri ve yangın su pompaları ile elektrik tesisatının düzenli şekilde çalışması için gerekli önlemleri alır. Aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesini sağlar. Genel boya-tadilat işlerinin yürütülmesini sağlar.

4- Aidatların tahakkuk ve tahsilinin takip edilmesi, binanın yönetimiyle ilgili ödemelerin zamanında yapılması ve takibi, yükümlülüklerini yerine getirmeyen sakinlerin hukuki süreçlerinin planlanması yürütülmesi, belirlenen periyotlarda gelir-gider kalemlerini gösteren raporlar ile borç-alacak çizelgelerinin hazırlanması ve gelir-gider kalemlerinin kayıtlarının tutulması gibi işlemleri yapar.

5- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını sağlar, gerektiği an  kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir.

6- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırır.

7- Şirketimiz, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini Kat Mülkiyeti Kanunu 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya, ve bütün giderleri ve gelirleri belgeleriyle deftere yazmaya ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen şirketimize, yönetici olarak Kat Mülkiyeti Kanunu 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

8- Bu defterlerin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde şirketimiz tarafından notere kapatma tasdikinin yaptırılması bir mecburiyettir.

9- Şirketimiz, profesyonel apartman ve site yönetim firması olarak kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.  Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (KMK.Md. 38)

10- Kat maliklerini genel kurul toplantısına davet ederek çağırır.(KMK.Md.29)

11- Yönetici olarak şirketimiz, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yönetici olarak şirketimizden istenebilir. (KMK.Md.39)

12- Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. (KMK.Md.41) Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

13- Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olur. (KMK.Md.48)

Tüm bunların dışında, tam zamanlı profesyonel yönetim seçeneğinde, en iyi sonuçlarından birisi, günlük olarak bina veya sitenin kontrol ve takibinin yapılarak, en iyi standart ve kaliteli sonuca ulaşılıyor olmasıdır. Bina veya sitenin günlük standart ihtiyaçları sürekli denetim altında tutularak, hizmetlerde dengeli ve oturmuş bir kalite standardı yaratılır.

Bina ve Toplu Yapı Yönetim Hizmetleri

Daire Alırken Nelere Dikkat Etmeli ?

1-) Bir gayrımenkul satın alınırken, öncelikle tapunun niteliği sorgulanmalı yani tapu kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı, Toprak tapulu mu, kooperatif devirli mi? Araştırılmalıdır.

2-) Gayrımenkulün üzerinde herhangi bir şerhin olup olmadığını tapudan sormak ve eğer bir şerh varsa (Haciz veya ipotek gibi) satıştan önce kaldırılmasını sağlamak gerekir.

3-) Gayrımenkulün  bağlı bulunduğu Belediye İmar Müdürlüğüne müracaat edilerek, dairenin veya bulunduğu  gayrımenkulün  üzerinde belediye tarafından konmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, bir şerh var ise kaldırılabilir mi kaldırılamaz mı onun sorulması öğrenilmesi gerekir. Ayrıca binanın mimari projesinde gösterilen bağımsız bölüm numarası ile tapuda ve binada daire numaraları birbirini tutuyor mu? Bu çok önemli bir konu, zira düzeltilmesi sizleri oldukça uğraştıracaktır.

4-) Bina yönetimi ile görüşülüp, satın alınacak dairenin geçmişine dair bina yönetimine borcunun bulunup bulunmadığını, çalıştırılan apartman kapıcısı için ayrılmış kıdem tazminatı fonu mevcut mu, çalışan kapıcının iş sözleşmesi süresinde hak ettiği giyindirilmiş kıdem tazminat payının satıcıdan tahsil edilmesi gerektiği,  varsa su, doğal gaz, elektrik borçlarının ödettirilip daire borçsuz ve temiz olarak satın alınılmalıdır.

Yine bina yönetiminin apartman görevlisine kıdem tazminatı veya geçmiş fazla mesai borçlarının olup olmadığı, çalıştırılan görevlinin geçmişte yaptığı izin kayıtlarının olup olmadığı gibi ispatı mümkün olmayan işlemlerden zarar görmemeniz için satıcıyla net görüşmeniz gerekmektedir.  Zira daha sonra büyük cezalar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

5-) Tapu dairesinde yapılacak satışın, ilgili belediyenin asgari beyan değerinin altında olmamasına dikkat ediniz. Zira Maliye düşük beyan edilen satış tutarını tespit ederse çok yüksek cezalar ödemek zorunda kalırsınız.

6-) Tapu işlemleri bittiğinde 3 ay içinde bağlı bulunulan belediye hesap işlerine hem alıcı hem de satıcı tapu ile giderek beyanda bulunulması gerekmektedir.