Aylar: Aralık 2019

Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti

Profesyonel Apartman Yönetim Hizmeti

Bu seçenekte; Şirketimiz   kat maliklerinin aldığı kararla dışarıdan “Yönetici” olarak atanır. (Yönetici; Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-34 e göre kat maliklerinin, hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğunun aldığı kararla seçilir.) Ana Gayrimenkulde yapılması kanunen zorunlu olan işlerle, kat maliklerinin istekleri doğrultusunda yaşam kalitesini artırabilecek her türlü işlemlerin, yapılabilme yetki ve sorumluluğu, ilgili kanun, tüzük ve yönetmelikler dahilinde, imzalanan yöneticilik sözleşmesiyle şirketimize, bina ve toplu yapı yöneticiliği yetkisi verilerek, dışarıdan şirket adına bir yetkilimiz yönetici olarak atanır.

Yönetici olarak görevlerimiz, yönetim planında belirtilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 35 inci maddesi uyarınca, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, Şirketimiz; aşağıdaki görev ve sorumlulukları sözleşme süresince eksiksiz olarak yerine getirecektir.

1- Kat Malikleri Genel Kurulunda yapılan sözleşmenin imzalanmasını takiben on beş gün içinde usulüne uygun şekilde bir İşletme Projesi hazırlanarak (Kat Mülkiyeti Kanunu- Madde 37) kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bu projede özellikle:

  • Ana Gayrimenkulün bir yıllık tahmini olarak gelir ve gider tutarları,
  • Tüm giderlerden her kat malikinin payı için ödeyeceği tahmini miktarı,
  • Tüm tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.(Kat Mülkiyeti Kanunu Md.-20)

Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. (KMK. Md.37)

2- Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir; Kapıcı, görevli ve gereken diğer personelle iş sözleşmelerini yeniler veya yapar, bu personellerin Konut Kapıcıları Yönetmeliği, Sosyal Güvenlik Kanunu ve İş Kanunu hükümleri uyarınca gerekli prim, beyanname ve bildirge işlemlerini (sigorta, emeklilik, tazminat vb.) süresi içinde yapar, söz konusu personelleri denetleyerek görevlerini en iyi şekilde yapmaları sağlar. Bunun yanı sıra personelin hizmet kalitesinin yükseltilmesi adına profesyonel apartman yönetim eğitimi desteği verir.

3- Şirketimiz profesyonel apartman yöneticisi olarak Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını sağlar. Bakım onarım ve temizliği, asansör, sıcak ve soğuksu ,hidrofor, boyler, kalorifer, yangın tüpleri ve yangın su pompaları ile elektrik tesisatının düzenli şekilde çalışması için gerekli önlemleri alır. Aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesini sağlar. Genel boya-tadilat işlerinin yürütülmesini sağlar.

4- Aidatların tahakkuk ve tahsilinin takip edilmesi, binanın yönetimiyle ilgili ödemelerin zamanında yapılması ve takibi, yükümlülüklerini yerine getirmeyen sakinlerin hukuki süreçlerinin planlanması yürütülmesi, belirlenen periyotlarda gelir-gider kalemlerini gösteren raporlar ile borç-alacak çizelgelerinin hazırlanması ve gelir-gider kalemlerinin kayıtlarının tutulması gibi işlemleri yapar.

5- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını sağlar, gerektiği an  kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir.

6- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırır.

7- Şirketimiz, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini Kat Mülkiyeti Kanunu 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya, ve bütün giderleri ve gelirleri belgeleriyle deftere yazmaya ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen şirketimize, yönetici olarak Kat Mülkiyeti Kanunu 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

8- Bu defterlerin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde şirketimiz tarafından notere kapatma tasdikinin yaptırılması bir mecburiyettir.

9- Şirketimiz, profesyonel apartman ve site yönetim firması olarak kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.  Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. (KMK.Md. 38)

10- Kat maliklerini genel kurul toplantısına davet ederek çağırır.(KMK.Md.29)

11- Yönetici olarak şirketimiz, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yönetici olarak şirketimizden istenebilir. (KMK.Md.39)

12- Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. (KMK.Md.41) Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

13- Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olur. (KMK.Md.48)

Tüm bunların dışında, tam zamanlı profesyonel yönetim seçeneğinde, en iyi sonuçlarından birisi, günlük olarak bina veya sitenin kontrol ve takibinin yapılarak, en iyi standart ve kaliteli sonuca ulaşılıyor olmasıdır. Bina veya sitenin günlük standart ihtiyaçları sürekli denetim altında tutularak, hizmetlerde dengeli ve oturmuş bir kalite standardı yaratılır.

Bina ve Toplu Yapı Yönetim Hizmetleri

Daire Alırken Nelere Dikkat Etmeli ?

1-) Bir gayrımenkul satın alınırken, öncelikle tapunun niteliği sorgulanmalı yani tapu kat mülkiyetli mi, kat irtifaklı mı, Toprak tapulu mu, kooperatif devirli mi? Araştırılmalıdır.

2-) Gayrımenkulün üzerinde herhangi bir şerhin olup olmadığını tapudan sormak ve eğer bir şerh varsa (Haciz veya ipotek gibi) satıştan önce kaldırılmasını sağlamak gerekir.

3-) Gayrımenkulün  bağlı bulunduğu Belediye İmar Müdürlüğüne müracaat edilerek, dairenin veya bulunduğu  gayrımenkulün  üzerinde belediye tarafından konmuş herhangi bir şerh olup olmadığını, bir şerh var ise kaldırılabilir mi kaldırılamaz mı onun sorulması öğrenilmesi gerekir. Ayrıca binanın mimari projesinde gösterilen bağımsız bölüm numarası ile tapuda ve binada daire numaraları birbirini tutuyor mu? Bu çok önemli bir konu, zira düzeltilmesi sizleri oldukça uğraştıracaktır.

4-) Bina yönetimi ile görüşülüp, satın alınacak dairenin geçmişine dair bina yönetimine borcunun bulunup bulunmadığını, çalıştırılan apartman kapıcısı için ayrılmış kıdem tazminatı fonu mevcut mu, çalışan kapıcının iş sözleşmesi süresinde hak ettiği giyindirilmiş kıdem tazminat payının satıcıdan tahsil edilmesi gerektiği,  varsa su, doğal gaz, elektrik borçlarının ödettirilip daire borçsuz ve temiz olarak satın alınılmalıdır.

Yine bina yönetiminin apartman görevlisine kıdem tazminatı veya geçmiş fazla mesai borçlarının olup olmadığı, çalıştırılan görevlinin geçmişte yaptığı izin kayıtlarının olup olmadığı gibi ispatı mümkün olmayan işlemlerden zarar görmemeniz için satıcıyla net görüşmeniz gerekmektedir.  Zira daha sonra büyük cezalar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

5-) Tapu dairesinde yapılacak satışın, ilgili belediyenin asgari beyan değerinin altında olmamasına dikkat ediniz. Zira Maliye düşük beyan edilen satış tutarını tespit ederse çok yüksek cezalar ödemek zorunda kalırsınız.

6-) Tapu işlemleri bittiğinde 3 ay içinde bağlı bulunulan belediye hesap işlerine hem alıcı hem de satıcı tapu ile giderek beyanda bulunulması gerekmektedir.